"2년 만에 20억→40억"…한물 갔다던 '원조 부촌'의 부활 [이슬기의 새집다오]

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배경: '압서방'의 방배동

1990년대 강남권 부촌을 꼽을 때 '압서방(압구정·서초·방배)'이 빠지지 않았어요. 2000년대 반포·잠원이 대규모 재건축으로 신축 단지가 되는 동안 방배동은 정비가 더뎌 위상이 다소 약해졌는데, 최근 재건축 바람으로 다시 주목받고 있어요.

방배동 정비사업의 특징

• 노후 단독·다가구·연립을 묶어 대단지로 바꾸는 단독주택 재건축 중심이에요. 기존 부촌 인프라 위에 추진돼 도로·공원 같은 기반 시설 비용이 적어요.
• 지하철 2·4·7호선이 지나고(이수역, 사당역, 내방역, 방배역), 서초대로로 강남 업무지구 접근성이 좋아요.
• 방배초·방배중·서문여중·서문여고, 매봉재산·우면산·서리풀공원 같은 학군·녹지도 강점으로 꼽혀요.

주요 단지 현황

| 단지 | 시공 | 상태 | |---|---|---| | 래미안 원페를라 (방배6구역) | 삼성물산 | 방배동 재정비의 첫 단지 | | 디에이치 방배 (방배5구역) | 현대건설 | 3천 가구 넘음, 9월 입주 시작 | | 아크로 리츠카운티 (방배삼익) | DL이앤씨 | 2024년 분양, 내년 하반기 입주 목표 | | 디에이치 르피크 (방배삼호 3차 12·13동 가로주택) | 현대건설 | 지난해 9월 착공 | | 방배포레스트 자이 (13구역), 방배 르엘 (14구역) | GS건설, 롯데건설 | 착공 준비 | | 방배신동아 / 방배신삼호 | 포스코이앤씨 '오티에르' / 삼성물산 | 브랜드 확정 / 시공사 선정 |

서울시 정비사업 정보시스템 기준 방배동 정비사업 현장은 20여 곳이고, 주요 14곳이 끝나면 약 1만 3천 가구가 들어서요.

가격과 사업성

• 디에이치 방배 전용 84㎡ 입주권은 7월 39억 3천만 원에 실거래됐고 호가는 40억 원 안팎이에요. 2024년 8월 일반분양가는 19억 4천만~22억 4,450만 원이었어요.
• 조합원 분양가는 84㎡ 기준 약 13억 5천만 원이었고, 비례율은 258%였어요. 보통 100%만 넘어도 사업성이 좋다고 봐요.
• 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가를 신청한 방배 5·6·13·14구역 등은 재건축초과이익환수제를 적용받지 않아요.

전문가 평가

신축 입주 뒤 시세 지도가 다시 그려진다는 데는 이견이 없지만, '한강변 프리미엄'을 가진 반포·압구정을 넘긴 어렵다는 게 대체적인 평가예요. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 4년 뒤나 7~8년 뒤에는 방배동 84㎡ 시세가 45억 원을 넘을 거라고 전망했고, 공사비 급등으로 추가 분담금이 10억~11억 원까지 오른 곳이 속출하지만 방배동은 그래도 추진할 만한 지역이라고 했어요. 이는 개인 전망이에요.